Hace unos días atendí en el despacho a un cliente jubilado que me planteó una situación que, en realidad, es mucho más frecuente de lo que parece: dispone de un patrimonio inmobiliario —su vivienda habitual y una segunda residencia—, pero su pensión de autónomo no le proporciona la liquidez mensual que necesita para afrontar con comodidad esta etapa de su vida.
La solución más obvia —vender uno de los inmuebles— quedó descartada desde el primer momento. Y con razón: desprenderse de un bien que forma parte de su forma de vida y de su seguridad personal no es una decisión que deba tomarse únicamente por necesidad de tesorería, si existen alternativas.
Y las hay.
Dos fórmulas para obtener liquidez sin perder tu patrimonio
1. La venta de la nuda propiedad
Esta fórmula permite transmitir la propiedad del inmueble a un tercero —generalmente un fondo de inversión o un comprador particular— mientras el vendedor conserva el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en la vivienda o a percibir sus rentas hasta su fallecimiento.
El propietario recibe un capital en el momento de la venta, calculado en función del valor del inmueble y de la esperanza de vida del usufructuario. La vivienda sigue siendo su hogar. Lo que se transfiere es la propiedad futura, no el uso presente.
2. La hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero todavía poco extendido en España, aunque con una larga trayectoria en países como el Reino Unido. Funciona de forma opuesta a una hipoteca convencional: es la entidad financiera quien paga al propietario —en forma de capital único o renta periódica—, tomando como garantía el inmueble. El titular mantiene la propiedad y el uso de la vivienda, y el préstamo se cancela, con sus intereses, en el momento del fallecimiento o de la venta del bien.
¿Cuál de las dos opciones es más adecuada?
No existe una respuesta universal. Ambas fórmulas presentan requisitos de acceso distintos, tratamientos fiscales diferentes y consecuencias patrimoniales y familiares que varían significativamente según cada situación concreta.
Entre los factores que determinan cuál es la opción más conveniente se encuentran:
- La edad y estado de salud del titular.
- La composición familiar y las expectativas hereditarias.
- El valor de mercado de los inmuebles y su situación registral.
- La fiscalidad aplicable en cada caso, que puede marcar una diferencia económica relevante.
- La necesidad de liquidez: si se prefiere un capital único o una renta mensual.
La decisión correcta empieza por estar bien informado
Como señalo siempre a mis clientes: ninguna decisión patrimonial importante debería tomarse sin contar con información completa y asesoramiento jurídico y fiscal independiente. Especialmente cuando el bien en juego es la vivienda habitual y la seguridad económica de una etapa vital que merece toda la protección posible.
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