En primer lugar debemos de hablar con una terminología clara y comprensible. Estamos ante un CONTRATO DE COMPRAVENTA que tiene una clausula sobre las arras o cantidad entregada a cuenta.
A día de hoy, sigue siendo una de las cuestiones que dan lugar a más controversia es la del pacto de arras incluido en los contratos de compraventa.
Para aclarar la cuestión hemos de partir de definir que son las arras.
“El pacto de arras es un acuerdo accesorio, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal o para compensar el perjuicio ocasionado por el desistimiento de uno de los contratantes o para sancionar el incumplimiento”.
¿Que clase de pacto arras existen?
El Código Civil sólo recoge una de las modalidades, pero la doctrina y jurisprudencia distinguen tres modalidades:
1- Arras confirmatorias. Son las que se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a resolverlo. La cantidad entregada es un anticipo o parte del precio
2.- Arras penales. Son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. La parte que incumple pierde las arras entregadas (comprador) o queda obligada a devolverlas duplicadas (vendedor), pudiendo además, quien está dispuesto a cumplir, exigir el cumplimiento del contrato o la resolución.
3.- Arras penitenciales o de desistimiento. Son las únicas previstas en el Código Civil (Art 1454). Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.
La jurisprudencia realiza una interpretación restrictiva respecto a las arras, por lo que para que se produzca el efecto penitencial es necesaria una clara voluntad de las partes, es decir que el citado pacto conste claramente en el contrato. En caso contrario, las arras se consideran como confirmatorias, son una entrega de la parte del precio.
De ahí la importancia que tiene el incluir el pacto de arras con claridad en los contratos de compraventa para evitar dudas interpretativas que puedan aumentar la conflictividad y la litigiosidad.