Parece una situación improbable, pero ocurre con más frecuencia de lo que cabría esperar: el propietario de una construcción no es el propietario del terreno sobre el que está edificada. A veces por un error de medición, a veces por un acuerdo verbal que nunca se formalizó, a veces por una negligencia en la comprobación de los linderos. Sea cual sea la causa, las consecuencias jurídicas pueden ser muy graves para quien construyó sin título suficiente sobre el suelo.
Esta materia está regulada bajo la figura de la accesión, recogida en los artículos 353 y siguientes del Código Civil, y su casuística es amplia y variada.
La regla general: el suelo se lo lleva todo
El principio rector en materia de accesión es claro y contundente: todo lo edificado, plantado o sembrado en un terreno pertenece al dueño de ese terreno, salvo que se demuestre lo contrario. El Código Civil lo establece expresamente: las construcciones y mejoras realizadas en predio ajeno pertenecen al propietario del suelo, con sujeción a lo que disponen los artículos que desarrollan la figura.
Es la aplicación del viejo aforismo romano superficies solo cedit: la superficie cede al suelo.
La buena o mala fe del constructor: una diferencia determinante
La norma no trata igual a quien construye ignorando que el terreno es ajeno que a quien lo hace a sabiendas. La distinción entre buena y mala fe es el eje sobre el que pivota todo el régimen jurídico de la accesión.
Si el constructor actúa de buena fe
Quien edifica creyendo legítimamente que el terreno es suyo —por un error en los linderos, por una información incorrecta, por una situación registral confusa— actúa de buena fe. En este caso, la ley busca un equilibrio entre los intereses del propietario del suelo y los del constructor, y otorga al dueño del terreno una doble opción:
- Hacer suya la construcción, abonando al constructor la indemnización que corresponda por el valor de lo edificado.
- Obligar al constructor a adquirir el terreno, pagando su precio de mercado.
En ningún caso el constructor de buena fe pierde lo edificado sin compensación económica. La ley protege a quien actuó sin intención de perjudicar.
Si el constructor actúa de mala fe
La situación cambia radicalmente cuando quien edifica sabe que el terreno no le pertenece y construye igualmente sin autorización del propietario. Las consecuencias son severas:
- El constructor pierde todo lo edificado, sin derecho a indemnización de ningún tipo.
- El dueño del terreno puede, además, exigir la demolición de la obra y la reposición del terreno a su estado original, con todos los costes a cargo de quien construyó.
Es una consecuencia proporcionada a la gravedad de la conducta: quien actúa de mala fe sobre la propiedad ajena no merece la protección que la ley reserva para el error honesto.
Un supuesto especial: la accesión invertida o construcción extralimitada
Existe una variante de la accesión que merece un análisis separado porque invierte la lógica del régimen general: la denominada accesión invertida o construcción extralimitada.
Se produce cuando alguien construye principalmente en su propio suelo pero invade parcialmente el terreno colindante, que pertenece a un tercero. Es el caso del edificio que sobrepasa ligeramente el lindero, ocupando una franja del solar vecino.
La jurisprudencia ha definido esta figura como «toda edificación en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte al propietario del fundo colindante, determinando que lo principal sea lo edificado y lo accesorio la porción de terreno invadido». El resultado es que, en estos casos, el suelo cede al edificio —y no al contrario, como sería la regla general—, lo que justifica precisamente el calificativo de “invertida”.
La lógica que subyace es de carácter económico y funcional: cuando el valor de la construcción supera con creces el valor del terreno invadido, demoler el edificio para respetar el lindero sería una solución desproporcionada y económicamente absurda. La solución jurídica es la contraria: el constructor adquiere la franja de terreno invadida, compensando económicamente a su propietario.
Para que opere la accesión invertida, la jurisprudencia exige habitualmente que concurran varios requisitos: que la construcción se haya realizado de buena fe, que el valor de lo edificado sea notablemente superior al del terreno invadido, y que la extralimitación no sea el resultado de una conducta deliberadamente abusiva.
Por qué esta materia importa antes de construir y antes de comprar
Los conflictos derivados de la accesión surgen con frecuencia en dos momentos: cuando se acomete una obra sin haber verificado correctamente los linderos del terreno, y cuando se adquiere un inmueble sin haber comprobado si la construcción existente ocupa íntegramente suelo propio.
En ambos casos, la solución al problema —cuando ya se ha producido— es siempre más costosa, más lenta y más incierta que la prevención. Una verificación registral y catastral rigurosa, un informe topográfico cuando hay dudas sobre los linderos, y el asesoramiento jurídico previo a cualquier obra o compraventa son inversiones menores comparadas con el coste de un litigio por accesión.