Cuando un contrato de arrendamiento llega a su fin y las partes siguen como si nada, muchos propietarios e inquilinos dan por hecho que el contrato “se renueva por un año”. Sin embargo, no es así. Veamos qué ocurre realmente y por qué la redacción de la cláusula de la renta es más importante de lo que parece.
¿Qué es la tácita reconducción?
Cuando termina la duración pactada del contrato y las prórrogas previstas, y el inquilino sigue en la vivienda pagando la renta con el consentimiento del arrendador, el contrato entra en lo que se denomina tácita reconducción.
En la práctica, nace un contrato nuevo que mantiene las mismas condiciones que el anterior, con una excepción: la duración.
¿Cuándo se llega a la tácita reconducción?
En el arrendamiento de vivienda habitual, el calendario actual es el siguiente:
- Duración mínima del contrato: 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica.
- Prórroga legal: una vez agotado ese plazo, el contrato puede prorrogarse hasta 3 años más.
- Tácita reconducción: superados ambos plazos, si las partes continúan con la relación arrendaticia, se entiende celebrado un nuevo contrato.
¿Cuánto dura el nuevo contrato? Lo dice el artículo 1581 del Código Civil
La duración del contrato en tácita reconducción no se fija por voluntad de las partes ni es automáticamente de un año. Se determina conforme al artículo 1581 del Código Civil, que establece:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
Es decir, la duración depende de cómo esté establecida la renta en el contrato:
| Renta pactada | Duración del nuevo contrato |
| Anual | Por años |
| Mensual | Por meses |
| Diaria | Por días |
Un error muy frecuente
Muchas personas creen que, al llegar a la tácita reconducción, el nuevo contrato dura un año. Es incorrecto. Lo habitual es que la renta se pacte mensualmente, por lo que el contrato se entenderá prorrogado mes a mes, y no por anualidades.
La importancia de redactar bien la cláusula de la renta
Aquí está la clave práctica: la forma en que se redacta la cláusula de la renta puede condicionar la duración del contrato si finalmente se llega a la tácita reconducción.
- Si la renta se expresa como importe mensual, la tácita reconducción será mensual.
- Si se expresa como importe anual (aunque se pague en mensualidades), podría entenderse una prórroga anual.
Un detalle de redacción aparentemente menor puede marcar la diferencia entre poder recuperar la vivienda en un mes o tener que esperar un año.