Imagina que dejas tu piso a un familiar para que viva en él mientras encuentra trabajo. No hay contrato, no cobras renta, simplemente lo haces por ayudar. Meses después —o años— quieres recuperar la vivienda y la persona se niega a marcharse. ¿Qué puedes hacer? ¿Qué derechos tienes?
Esta situación, más frecuente de lo que parece, tiene un nombre jurídico preciso: el precario.
¿Qué es el precario?
El precario es la situación en la que el propietario de un bien cede su uso a otra persona —el precarista— sin que exista ningún título jurídico que regule esa ocupación, sin que se pague renta ni contraprestación de ningún tipo, y por la única razón de la liberalidad del dueño: es decir, por mera voluntad y generosidad.
Se trata de una figura que no está expresamente regulada en ninguna ley, sino que ha sido construida y delimitada a lo largo del tiempo por la doctrina jurídica y la jurisprudencia de nuestros tribunales.
¿Qué pasa si el precarista paga algunos gastos?
Es habitual que quien ocupa el bien en precario asuma ciertos gastos corrientes: la luz, el agua, el gas o el mantenimiento básico de la vivienda. Surge entonces la duda: ¿convierte ese pago al precario en un arrendamiento?
La respuesta es no. Los tribunales han dejado claro que pagar los suministros propios —de los que el ocupante es el principal beneficiario— no equivale al pago de una renta. La renta arrendaticia es una contraprestación directa al propietario por la privación del uso de su bien, con todo lo que ello implica en el marco de un negocio jurídico bilateral. Asumir el coste de los servicios que uno mismo consume es algo radicalmente distinto y no transforma la naturaleza del precario.
El precario no es un arrendamiento: una distinción fundamental
Esta es quizás la clave más importante de toda la figura. El precario no es un contrato de arrendamiento y, por tanto, ni el propietario ni el precarista están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos ni a la Ley de Arrendamientos Rústicos, según el tipo de bien de que se trate.
Las consecuencias prácticas de esta distinción son muy relevantes:
- El precarista no tiene derecho a los plazos mínimos de duración que protegen al arrendatario.
- No le amparan las prórrogas obligatorias ni la mayoría de las garantías previstas para los inquilinos.
- El propietario no está obligado a respetar ningún plazo antes de reclamar la devolución de su bien.
¿Puede el propietario recuperar su bien en cualquier momento?
Sí. Precisamente porque el precario descansa sobre la mera tolerancia del propietario, este puede revocarla en cualquier momento y exigir la restitución de la posesión sin necesidad de justificar causa alguna.
Si el precarista se niega a abandonar el inmueble, el propietario puede interponer una demanda de recuperación de la posesión ante los tribunales. Este procedimiento se tramita por las normas del juicio verbal, conforme a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que en principio implica una tramitación más ágil que otros procedimientos civiles.
Lo que conviene tener claro antes de ceder el uso de tu propiedad
Ceder el uso de un inmueble a un familiar, amigo o conocido sin contrato y sin cobrar nada puede parecer un gesto de generosidad sin mayor trascendencia. Y en muchos casos lo es. Pero cuando la situación se complica y el precarista no quiere irse, la ausencia de documentación puede hacer el proceso de recuperación más lento y más costoso de lo necesario.
Por eso, incluso en cesiones entre familiares o personas de confianza, conviene documentar mínimamente la situación: dejar constancia escrita del carácter gratuito y temporal de la cesión, de que no existe contraprestación y de que el propietario puede recuperar el bien en cualquier momento. Ese simple documento puede ahorrar meses de litigio.
¿Tiene una situación de precario y quiere saber cómo recuperar su inmueble? Consúltenos y le explicamos las opciones disponibles en su caso concreto.