Cuando un contrato de arrendamiento de vivienda habitual alcanza su duración inicial y agota todas las prórrogas legales, no queda extinguido automáticamente. En ese momento opera lo que en derecho se conoce como tácita reconducción, una figura que genera con frecuencia dudas tanto en arrendadores como en arrendatarios.
Duración del contrato y prórrogas legales
En la actualidad, la duración mínima obligatoria establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es:
- 5 años, cuando el arrendador es persona física.
- 7 años, cuando el arrendador es persona jurídica.
Una vez superado ese plazo inicial, el contrato entra en la prórroga legal prevista por la LAU, que puede extenderse hasta 3 años adicionales.
Solo después de cumplidos todos estos periodos es cuando procede la tácita reconducción.
¿Qué implica la tácita reconducción?
La tácita reconducción origina un nuevo contrato, con las mismas condiciones esenciales del anterior, salvo en un aspecto crucial: la duración.
Esta duración no la fija la LAU, sino el artículo 1581 del Código Civil, que establece:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual; por meses cuando es mensual; por días cuando es diario.”
“En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
En consecuencia, la duración del contrato en tácita reconducción dependerá de cómo esté fijada la renta en el contrato original:
- Renta mensual → tácita reconducción mensual.
- Renta anual → tácita reconducción anual.
- Renta diaria (poco frecuente en vivienda) → tácita reconducción diaria.
El error más común
Existe la creencia generalizada de que, al llegar a la tácita reconducción, el contrato pasa automáticamente a tener una duración anual. Esto es incorrecto.
La duración se determina exclusivamente por la periodicidad de la renta pactada en el contrato. Por eso, la redacción de esa cláusula es fundamental: un pequeño detalle puede modificar de forma significativa la duración del contrato en esta fase.
Conclusión
La tácita reconducción no es una simple prórroga automática, sino el inicio de un contrato nuevo con reglas propias. Conocer su funcionamiento es esencial para evitar errores, malentendidos o conflictos entre las partes.
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