Desde que el Valor de Referencia Catastral se convirtió en la base imponible mínima para impuestos como el ITP o Sucesiones, muchos contribuyentes se han sentido indefensos. Hacienda impone un valor «de oficina» sin haber pisado el inmueble, obligando a pagar impuestos por un valor que, a veces, la vivienda no tiene.
Sin embargo, una reciente y contundente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (Sentencia 371/2025, de 26 de noviembre) ha abierto una vía de defensa crucial: la realidad del inmueble prevalece sobre el algoritmo del Catastro.
🏛️ El caso: Cuando el papel no aguanta la realidad
El conflicto surgió tras la compra de un inmueble en situación de ruina. El comprador, con lógica, liquidó el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) basándose en el precio real de compra (mucho menor debido al estado del edificio).
Hacienda, aferrada al frío dato del Valor de Referencia Catastral, giró una liquidación complementaria exigiendo el pago de la diferencia. Para la Administración, el estado de conservación no importaba tanto como su base de datos.
🛡️ La clave del éxito: La prueba pericial
¿Cómo se ganó esta batalla? El tribunal ha sido claro: el Valor de Referencia es una presunción, pero no es una verdad absoluta.
Gracias a un informe pericial detallado y otros medios de prueba, el contribuyente pudo acreditar que el estado ruinoso del inmueble hacía que el valor de mercado fuera muy inferior al que dictaba el Catastro. Resultado: El tribunal anuló la liquidación de Hacienda y dio la razón al ciudadano.
🧐 ¿Qué significa esto para ti?
Esta sentencia sienta un precedente vital si te encuentras en una de estas situaciones:
- Has comprado un inmueble para reformar íntegramente.
- La vivienda tiene daños estructurales o está en ruina técnica.
- El Valor de Referencia Catastral está totalmente fuera de la realidad del mercado en esa zona o estado.
No aceptes el Valor de Referencia como algo inamovible. Si el inmueble no vale lo que dice el Catastro, tienes derecho a reclamar, siempre que cuentes con el asesoramiento y las pruebas periciales adecuadas.
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