Cuando se adquiere un inmueble en España y el vendedor no reside fiscalmente en el país, la operación no termina en la notaría. El comprador asume en ese momento dos obligaciones fiscales que muchas personas desconocen y que, si no se gestionan correctamente, pueden traducirse en pagos inesperados —y de difícil recuperación— una vez cerrada la compraventa.
Conocerlas antes de firmar no es opcional: es imprescindible.
Primera obligación: la retención del 3% sobre el precio de compra
La normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) establece que el comprador está obligado a retener el 3% del precio de la compraventa e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria (AEAT) en nombre del vendedor no residente. No se trata de un impuesto adicional para el comprador: es una cantidad que se descuenta del precio que se paga al vendedor y que el comprador ingresa en Hacienda como pago a cuenta del impuesto que corresponde al transmitente.
El plazo para realizar este ingreso es de un mes desde la fecha de la escritura, y el modelo a utilizar es el Modelo 211.
Esta retención, en la práctica, no suele generar complicaciones significativas. Su mecánica está bien establecida y es una operación habitual en zonas con alta presencia de propietarios extranjeros, como buena parte de la costa andaluza.
Segunda obligación: la plusvalía municipal
Aquí es donde la operación requiere mayor atención. La plusvalía municipal —técnicamente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un impuesto que corresponde pagar al vendedor. Sin embargo, cuando el vendedor es no residente, la ley convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto del contribuyente: es decir, el comprador es quien debe liquidar e ingresar este impuesto ante el ayuntamiento correspondiente.
Esto tiene dos implicaciones prácticas que conviene entender bien.
Es un impuesto municipal: cada ayuntamiento tiene sus propias reglas
La plusvalía municipal se regula y liquida ante el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble, dentro de los límites máximos fijados por la ley. Cada municipio aplica sus propios coeficientes y tipos, por lo que el importe puede variar sensiblemente de un municipio a otro. Antes de cerrar la operación, conviene obtener una estimación del importe aplicable en el ayuntamiento concreto.
El método de cálculo: objetivo o real
Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos para calcular la base imponible:
- Método objetivo: se aplican los coeficientes aprobados por el ayuntamiento sobre el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión.
- Método real: se toma la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta del terreno, lo que permite tributar por el incremento real y no por uno estimado.
El método que resulte más favorable depende de cada operación concreta. Elegir correctamente puede suponer una diferencia económica relevante.
El riesgo que más conviene vigilar: la cantidad retenida para la plusvalía
Si la retención del 3% del IRNR raramente genera problemas, no ocurre lo mismo con la plusvalía. Y aquí está el punto crítico de toda la operación.
El comprador, antes de firmar, debe asegurarse de que retiene del precio pagado al vendedor una cantidad suficiente para cubrir el importe de la plusvalía que deberá liquidar. Si esa cantidad retenida resulta insuficiente —porque el cálculo previo fue incorrecto o incompleto— el comprador tendrá que abonar la diferencia de su propio bolsillo.
Y reclamar ese dinero al vendedor una vez cerrada la operación, especialmente si es no residente y ya ha salido del país con el precio cobrado, es un proceso extraordinariamente difícil y costoso en la práctica.
La prevención, en este caso, tiene un coste mínimo comparado con el riesgo de no actuar con rigor.
En resumen: qué debe hacer el comprador antes de firmar
Antes de formalizar la compraventa de un inmueble a un no residente, el comprador debería verificar:
- Que tiene identificado correctamente el importe de la retención del 3% y el modelo y plazo para ingresarlo en la AEAT.
- Que dispone de una estimación fiable de la plusvalía municipal aplicable, con ambos métodos de cálculo comparados.
- Que la cantidad retenida al vendedor es suficiente para cubrir ese importe, con un margen razonable.
- Que cuenta con asesoramiento jurídico y fiscal especializado que supervise toda la operación antes de la firma.