¿Has comprado una vivienda y, después de recibir las llaves, has descubierto humedades, problemas estructurales, filtraciones o defectos que desconocías?
Esta es una situación relativamente frecuente en las operaciones inmobiliarias y puede dar lugar a importantes conflictos entre comprador y vendedor.
Lo que muchos compradores desconocen es que la obligación del vendedor no termina necesariamente con la entrega de la vivienda. El Código Civil establece una serie de garantías legales que permiten al comprador reclamar cuando el inmueble presenta determinados defectos que no eran conocidos en el momento de la compraventa.
Entre ellas se encuentra el denominado saneamiento por vicios ocultos.
1. ¿Qué es el saneamiento en una compraventa?
El artículo 1474 del Código Civil establece que el vendedor responderá frente al comprador de dos cuestiones:
- La posesión legal y pacífica de la cosa vendida, mediante el saneamiento por evicción.
- Los vicios o defectos ocultos que tenga la cosa vendida, mediante el saneamiento por vicios ocultos.
La primera garantía protege al comprador frente a la pérdida total o parcial del inmueble como consecuencia de un derecho anterior a la compraventa que se reconoce judicialmente a un tercero.
La segunda protege al comprador frente a determinados defectos ocultos que ya existían cuando adquirió el inmueble y que afectan a su utilidad.
En este artículo nos centraremos en esta última figura.
2. ¿Qué se considera un vicio oculto?
El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor debe responder de los defectos ocultos que tenga la cosa vendida cuando:
- La hagan impropia para el uso al que se destina.
- Disminuyan de tal manera su utilidad que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado un precio inferior.
Por tanto, no cualquier desperfecto que aparezca después de comprar una vivienda constituye un vicio oculto.
Para que pueda prosperar una reclamación deben concurrir determinados requisitos.
Características de los vicios ocultos
1. Deben ser ocultos.
El defecto no debe ser manifiesto ni estar a la vista en el momento de la compraventa.
No se consideran vicios ocultos aquellos desperfectos que el comprador podía apreciar fácilmente mediante una inspección ordinaria.
2. Deben ser desconocidos por el comprador.
El comprador no debe conocer la existencia del defecto cuando adquiere el inmueble.
Además, el artículo 1484 excluye la responsabilidad por aquellos defectos que, aunque no fueran visibles, el comprador hubiera debido conocer fácilmente por razón de su oficio o profesión.
3. Deben tener suficiente entidad.
No cualquier pequeño desperfecto permite reclamar.
El defecto debe afectar de manera relevante a la utilidad del inmueble, hasta el punto de hacerlo impropio para su destino o disminuir considerablemente su utilidad.
4. Deben existir antes de la compraventa.
El defecto tiene que ser anterior a la entrega del inmueble, aunque se manifieste o descubra posteriormente.
Esta cuestión es especialmente importante, porque será necesario acreditar que el problema ya existía cuando se realizó la compraventa.
3. ¿Qué puede reclamar el comprador por vicios ocultos?
El artículo 1486 del Código Civil contempla dos acciones principales que puede ejercitar el comprador.
A) Acción redhibitoria: resolver la compraventa
Mediante esta acción, el comprador puede desistir del contrato y solicitar que se le devuelva el precio pagado, con el abono de los gastos que hubiera satisfecho.
Es decir, se pretende dejar sin efecto la compraventa como consecuencia de la existencia de los defectos ocultos.
Esta opción puede resultar especialmente relevante cuando los defectos son de tal gravedad que el comprador no habría adquirido la vivienda de haberlos conocido.
B) Acción quanti minoris: solicitar una rebaja del precio
En este caso, el comprador no quiere resolver la compraventa, sino conservar el inmueble y obtener una reducción proporcional del precio que pagó.
La finalidad es ajustar el precio a la verdadera situación y valor del inmueble teniendo en cuenta los defectos existentes.
Para determinar la cuantía de esa reducción puede resultar fundamental contar con un informe pericial que valore la incidencia de los defectos y la depreciación correspondiente.
4. ¿Se pueden reclamar daños y perjuicios?
Sí, aunque hay que tener en cuenta un requisito importante.
El artículo 1486 del Código Civil establece que, si el vendedor conocía los defectos ocultos y no los manifestó al comprador, este podrá reclamar, además de la resolución contractual, una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Por tanto, para obtener esta indemnización al amparo de dicho precepto será necesario acreditar que el vendedor conocía los defectos y los ocultó al comprador.
No basta con demostrar que existían vicios ocultos: también habrá que probar el conocimiento y la falta de comunicación por parte del vendedor.
5. ¿De cuánto tiempo dispone el comprador para reclamar?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
El artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega del inmueble.
Hay que prestar especial atención a este plazo, porque no comienza cuando el comprador descubre el defecto, sino que se computa desde la entrega de la vivienda.
Por eso, si después de comprar un inmueble aparecen humedades, filtraciones, problemas de cimentación u otros defectos que pudieran constituir vicios ocultos, es fundamental actuar con rapidez y analizar las posibles acciones legales.
6. ¿Qué ocurre si el comprador es un consumidor?
Cuando el comprador adquiere una vivienda a un empresario o profesional en una operación comprendida en la normativa de protección de consumidores, puede entrar en juego un régimen jurídico diferente.
En estos casos hay que analizar la posible aplicación de la normativa sobre falta de conformidad, que establece un sistema específico de protección del consumidor y contempla remedios y plazos distintos de los previstos en el Código Civil para los vicios ocultos.
Por tanto, no deben confundirse ambos regímenes ni aplicar automáticamente el plazo de seis meses del artículo 1490 del Código Civil a cualquier compraventa.
La condición de las partes, la naturaleza de la operación y la normativa aplicable serán determinantes para establecer qué derechos tiene el comprador.
7. La importancia de un informe pericial
En las reclamaciones por vicios ocultos en viviendas, la prueba técnica suele tener una importancia fundamental.
No basta con afirmar que la vivienda presenta defectos. Es necesario acreditar su existencia, naturaleza, gravedad y, especialmente, que ya estaban presentes cuando se produjo la compraventa.
Por ello, suele ser recomendable contar con un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional competente que pueda elaborar un informe pericial.
Este informe puede ayudar a determinar:
- Cuál es el defecto existente.
- Cuál es su causa y origen.
- Si era preexistente a la compraventa.
- Si podía apreciarse mediante una inspección ordinaria.
- Qué consecuencias tiene para la utilización de la vivienda.
- Cuál es el coste de reparación y, cuando proceda, la incidencia económica del defecto.
Esta documentación puede resultar decisiva tanto en una negociación extrajudicial como en un eventual procedimiento judicial.
Conclusión: comprar una vivienda no significa asumir cualquier defecto
El hecho de que una vivienda se venda como inmueble de segunda mano no significa que el comprador tenga que asumir necesariamente todos los defectos que presente.
El vendedor puede estar obligado a responder por los vicios ocultos que reúnan los requisitos establecidos en el Código Civil, aunque desconociera su existencia, sin perjuicio de las particularidades legales y contractuales de cada operación.
La clave está en determinar si el defecto es realmente oculto, si tiene suficiente entidad, si existía antes de la compraventa y qué régimen jurídico resulta aplicable.
Si has comprado una vivienda y después de la entrega has descubierto defectos importantes, no esperes a que el problema se agrave.
Analizar a tiempo la situación, obtener un informe técnico y determinar qué acciones legales pueden ejercitarse puede marcar la diferencia entre conseguir una solución o perder la posibilidad de reclamar.